賃貸物件における入居者同士のトラブルのうち、多くを占めているのは「騒音」によるトラブルと言われています。
入居者の平穏な生活環境を保つのがオーナーの責任であり、クレーム対応はその最たるものです。
もし実際に騒音トラブルが勃発したら、オーナーはどう対応すべきなのでしょうか？
入居者の騒音トラブルは発生率No. 1
騒音によるトラブルは、壁を隔てて他人が住んでいる環境だと、必ず起きる問題だと言われています。
特に多いのは上下階の「足音」で、歩き方ひとつでクレームが発生してしまうこともあります。
他には深夜の洗濯機の音、テレビやオーディオの音量、話し声なども原因になるようです。
オーナーは家賃を得る代わりに、入居者の生活環境を保全する責任を負っています。
そのため、こうした騒音トラブルへの対処は賃貸オーナーの責務なので、普段から対処方法を検討しておきましょう。
入居者からのクレームになる騒音はどれくらいの音なのか？
一般に、騒音とは「居住に適さない」レベルを指し、国や行政が定める基準では、地域に依りますが40デシベル〜60デシベルがボーダーラインです。
40デジベルの代表例がコオロギの鳴き声と聞くと、あまり大きく感じませんが、真夜中の静かな室内に延々と響き渡っていたら、うるさいですよね。
このように、音量に加えて、時間帯や音の発生源、頻度などのさまざまな条件から、総合的に判断する必要があるのも、騒音の定義の難しいところです。
入居者の騒音を理由に賃貸借契約を解除できる？
騒音のクレームが発生したら、まずは入居者全員に騒音被害の周知を行ったり、直接注意したりと対応を取るでしょう。
しかし、どれだけ生活態度を改めるよう言っても騒音が収まらないと、周辺の住人が耐えかねて出て行ってしまうかもしれません。
こんな場合、オーナーは原因の入居者に賃貸借契約の解除を求められるのでしょうか。
結論から言えば、可能です。
契約書に明記していなくても、入居者に課せられる「用法遵守義務」に基づき、契約解除を求められるケースがあるのです。
用法遵守義務とは、賃貸物件を使用するうえで、契約時のルールを守り、また他の住人の生活を損なわないよう注意するなど、入居者が負う責任のことです。
騒音は、他の入居者が平穏に生活できる環境を壊していることから、用法遵守義務違反として契約解除を求められる、というわけです。
しかしながら、クレームの元になった音が本当に騒音かどうか、判断が難しいためになかなか切り出せない手段でもあります。
騒音クレームの多くは、誰にも明らかな非を認められない場合がほとんどです。
賃貸オーナーや不動産管理会社は、双方の話に公平に共感しながら、お互いが納得できるように導いてあげられるように心がけましょう。
いずれにせよ、穏便な解決へ導くには、常日頃から入居者と顔見知りになり、信頼関係を構築しておくことが肝要です。
まとめ
騒音トラブルは賃貸物件のクレームの中でも最も多い問題と言えます。
一般に40デジベル以上が騒音と言われるものの、実際の判断には、音の発生源や時間帯といったさまざまな要因が絡むものです。
そのため、明らかに異常なレベルでない限り、騒音を理由に賃貸契約の解除を迫るのは最終手段となります。
オーナーや管理会社が間に立って、うまく問題の解決に導くことは避けられませんし、そのためにも日頃から入居者との信頼関係をきちんと構築しておきましょう。
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